首页 > 奇文妙帖 > 房贷选LPR定价,还是固定利率定价?

房贷选LPR定价,还是固定利率定价?

这段时间,包括我在的很多人,陆续收到了各大商业银行存量个人贷款定价基准转换的银行短信。按照央行要求,今年3 月 1 日至8 月 31 日期间,当前在银行有房贷的客户,必须在“LPR定价,还是固定利率定价”之间二选一。

那么我们究竟应该如何二选一呢?是不是要像一些朋友圈和公众号等自媒体所说的那样,立刻、马上、务必转换成 LPR 定价呢?Okay,我们一起来了解下关于LPR的一切!


1. LPR 是什么?

LPR 是指贷款市场报价利率,是由具有代表性的中国 18 家报价银行,根据每家对其最优质客户的贷款利率,以公开市场操作利率 MLF 加点形成的方式报价,分别去掉最高和最低后平均得出。

LPR = MLF + 银行平均加点

MLF 可以理解为中央银行借钱给商业银行的参考利率,而 LPR 是商业银行给其最优质的客户的贷款利率。什么叫“最优质客户”呢?其实就是对银行来说,风险最低的客户,银行也就愿意给其最低的利率。


2. 为什么要推出 LPR ?

长期以来,国家觉得金融机构对实体经济支持不足,央行的货币政策红利未能有效传导至中小企业,社会融资成本仍然太高。LPR 的推出就是要坚定地推进利率市场化,降低中小企业融资成本:一方面要打破贷款利率的隐形下限,让利率可以真实地反映市场融资成本;另一方面也要防止给企业降融资成本的同时,反而把流动性引到了房地产市场

在这样的政策目标下,央行开始了一系列的操作:

2019 年 8 月 16 日,发布 2019 年第 15 号公告,实施 LPR 改革。宣布将贷款市场报价利率 LPR 作为各银行新发放贷款的主要参考。
2020 年 1 月 1 日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同,只能选择参考 LPR 的定价方式。
2020 年 3 月 1 日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以 LPR 为定价基准加点形成,加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。

以前房贷利率是折扣百分比相乘,现在则是在 LPR 上加减,后者不仅更符合国际计价模式,也有利于对房地产市场的单独控制。


3. 转成 LPR 定价有哪些影响?

原先的房贷利率也是浮动的,是根据人民银行公布的贷款基准利率乘以折扣比例算出,每年 1 月 1 日根据上年度最后一个基准利率进行调整。不过,尽管这些年市场上的真实利率在下降,可基准利率从 2015 年 10 月至今已多年不变了。为了不让银行趁机占便宜薅房奴的羊毛,央行要求房贷利率也要改为与更能反映真实利率水平的 LPR 挂钩。

  这次房贷利率定价方式的转变有两种选择:1. 转为固定利率;2. 转为以 LPR 加点的浮动利率。固定利率不必多说了,浮动利率的方式改变要重点说说。银行把以前固定比例的折扣,改为了固定的加减点,以 2019 年 12 月的五年期以上 LPR 利率 4.80%作为基准,先算出每个人的房贷利率的加减点,之后固定加减点不变,未来房贷利率 = LPR 利率 + 加减点。我们用一个例子来看看两种模式的区别:

如果你贷的房贷是 9 折,那么:

    以前的房贷利率规则

        4.9% * 0.9 = 4.41%,比4.80%低0.39%,记住这个数字

    以后的房贷利率规则

        浮动利率:LPR 实际利率 - 0.39%

        固定利率:4.41%

 

如果你贷的房贷是上浮 1.1 倍,那么:

    以前的房贷利率规则

        4.9% * 1.1 = 5.39%,比4.80%高0.59%,记住这个数字

    以后的房贷利率规则

        浮动利率:LPR 实际利率 + 0.59%

        固定利率:5.39%

我帮大家做了一个表格:以前你是几折(几倍),以后就对应这个加点,你的利率就是 LPR +加减点值。

LPR利率对比表格

如果你还没理解……那就再举个更直观的例子:

1.A先生的首套房贷利率是 7 折,也就是说房贷利率是 3.43%,这个利率比 4.80% 要低 1.37%,那就把这 -1.37% 固定下来,以后A的房贷利率,就都是 LPR 利率再减 1.37%

2.B小姐的二套房贷利率是 1.3 倍,也就是说房贷利率是 6.37%,这个利率比 4.80% 要高 1.57%,也把这 1.57% 记下来,以后B的房贷利率,就都是 LPR 利率再加上 1.57%


4. LPR 未来是升还是降?

那么,摆在我们眼前的两个选项,哪个更划算就取决于 LPR 未来的涨跌了。 如果 LPR 下跌并保持在低于目前的水平,则选 LPR 定价方式更划算,如果 LPR 高于目前的水平,则选固定利率更加划算

先来看一看 LPR 改革以来的走势:从这几个月来看,LPR 稳中有降

LPR走势稳中有降

很多人认为:

1.回顾 LPR 推出的初衷,就是为了降低社会融资成本,所以大多数人认为未来 LPR 会继续走低

2.考虑到短期内我国经济增速放缓,市场投资收益率下降,LPR 也很难调头上涨。

3.参考西方发达国家目前普遍的低利率甚至负利率,全球央行几乎都在放水,我国的利率也会向其靠拢。

但我们不要忘了:

1.目前我国的利率水平已经是改革开放以来的历史低点,进一步下降的空间已经很小。

中国 1988-2020 利率走势图

2.继续下调利率带来的边际效用也在逐渐降低,政府调降利率的动力也会下降。

3.周期性的金融危机仍然埋伏在不远处,恶性的通货膨胀如果到来,我国的 LPR 不可能独善其身,也可能出现大幅上涨。

4.贸易摩擦的加剧可能导致外汇外流,会造成利率上涨压力。

5.西方发达国家的利率水平并不适宜成为我国的参考坐标,而应该参考已经落入中等收入陷阱的国家相对较高的利率水平。

6.即便是美国,超低利率也非常态,甚至出现过利率超过 20%的时期。

所以,未来的 LPR 绝非简单的一边倒走势,中长期仍存在波动的可能。


5. 我们应该作何选择?

很多朋友看到银行官方公布的冗长晦涩的公告和细则就一脸懵逼,只想找个「专家观点」来抄作业,许多公众号也是上来就号召大家尽快转成 LPR 定价,其实这并非是对所有人都最合适的稳赚方案。

考虑到 LPR 中短期大概率下降中长期存在上涨的可能性。若让我来选择的话,我会依据的剩余还款时间未来换房意愿自有资产情况贷款利率折扣风险偏好类型来做分析判断。文字写起来有点啰嗦,做个流程图吧。

LPR流程选择图

注意,以上思考模型供各位参考,其中一些判断未经严密推算,比较武断,不作为理财建议。可以看出,大多数情况下是适宜转换为 LPR 定价的,但再次强调,这并非稳赚不赔的方案。


6. LPR 转换如何操作?

一般来说,银行都会主动与你联系,比如工行、建行、中行、农行等等都用微信公众号、APP 弹窗等方式提醒。最好咨询房贷所在银行的客户经理。


7. LPR 房贷计算器,算算转换后是否合算?

究竟我们LPR定价基准利率转换是否合算,拿“房贷计算器”计算一下!只要用手机的二维码功能扫码,输入银行银行住房商贷金额、年限、原商贷利率,“对比计算器“会自动根据最新LPR、加点数值和LPR商贷利率,会自动给出对比结果,提醒在转换后,你的月供量是减少了还是增加了。

LPR 房贷计算器



  •   正在提交中,请稍候...
      评论提交成功
    回复 的评论,点击取消回复。

    6 COMMENTS

    1. 老杨2020-03-20 12:15

      没得选,合同就是 LPR~

    2. 纬八路随笔2020-03-20 00:30

      只要变,就不稳定。眼前得利,日后可能成为负担。

      • 掩耳2020-03-22 21:21

        将来的日子可说不准,短期看跌,长期看涨

    3. Sunshine2020-03-19 10:28

      感觉看完之后,还是稀里糊涂的。

      • 掩耳2020-03-22 21:20

        用最下面的“房贷计算器”算算,转成LPR后合算不?